En la actualidad pienso que nos encontramos en un sector inmobiliario que está mostrando señales de desaceleración en los últimos meses donde el mercado de la vivienda muestra un ajuste de la demanda y un crecimiento más estable en los precios de venta.
Como todos sabemos en los años de confinamiento debido a la pandemia, el gasto de los hogares españoles se redujo a bienes esenciales. Esto hizo que durante ese tiempo se produjera un ahorro significativo en muchas familias. Una vez se suavizaron las restricciones sanitarias las familias empezaron a utilizar esos ahorros en consumo de bienes y servicios que siempre habían aplazado. Y se hizo de forma exponencial. La población experimentó un impulso psicológico que le incitaba a no dejar para el futuro algo que podría realizarse ya. Todos sufrimos tragedias cercanas que nos hizo reflexionar sobre si merecía la pena ahorrar y planear un futuro que quizás no llegaría a existir. Ese impulso psicológico al consumo, el notable ahorro, la inexistente productividad de la renta fija y los tipos de interés a niveles negativos, hizo posible que en el 2022 se alcanzarán cifras de ventas de viviendas récords, no vistas desde 2008.
No obstante, ese efecto explosivo en la demanda de 2022, los incrementos en los precios de la energía originados por la guerra de Ucrania, los cuellos de botella en la fabricación y la escasez de materias primas, produjo que la inflación, comenzara a subir también a niveles históricos. Esto hizo reaccionar al Banco Central Europeo quien comenzó a subir los tipos de interés constantemente.
Por ello, una vez ha ido desapareciendo el ahorro acumulado en la pandemia y la población ha ido perdiendo poder adquisitivo debido a la inflación y a la subida en los tipos de interés, la demanda se ha enfriado.
Sin embargo, este ajuste en la demanda no ha provocado la bajada de precios en el sector de la vivienda, ya que aunque los incrementos de estos se han suavizado, siguen creciendo forma sostenible. Esto se debe porque en la mayoría del país la demanda de vivienda sigue siendo superior a la oferta.
Esta escasez de oferta no es nueva en el sector y los promotores la venimos sufriendo históricamente debido al intervencionismo de la administración pública en la liberación del suelo, la insoportable lentitud burocrática para el desarrollo urbanístico, la alta presión fiscal que sufrimos los promotores, la demora en la concesión de licencias urbanísticas… A todo esto hay que sumar que recientemente estamos sufriendo el increíble aumento en los precios de los materiales de la construcción, la falta de mano de obra cualificada, las restricciones a la financiación y las consecuencias de la reciente ley de la vivienda. Por todo lo anterior, es imposible tener un sector dinámico que responda en tiempo y forma a la demanda del mercado.
Una vez expresada mi opinión sobre la situación del sector inmobiliario, me gustaría también mencionar dos aspectos importantes en este momento para nuestro sector. Por un lado, es la inviabilidad del desarrollo de viviendas protegidas en la actualidad. Nos hacen cargar al promotor privado con una obligación que corresponde a la administración pública, que es quien debe llevar a cabo esa labor social. Los promotores tenemos que ceder de forma gratuita a la administración un mínimo del 10 % de los nuevos desarrollos urbanísticos. Si la administración, que obtiene el suelo gratis, desarrollara esas viviendas sociales para ponerla a disposición de los demandantes de viviendas con mayores dificultades económicas, sobrarían viviendas protegidas. No obstante, muchas administraciones especulan y se lucran con ese 10 % que les cede el promotor desatendiendo a la sociedad. Además asfixian más al promotor aún, al cargar con un 40% de vivienda protegida extra al suelo residencial, vivienda protegida que es imposible desarrollar con los módulos de precios de venta fijados actualmente por la administración. Como ejemplo pongo un suelo para el desarrollo de vpo que tenemos en un municipio de Granada. La Junta de Andalucía fija un precio de venta por debajo de los 1.200 €/ m2 construido.
Si ya sólo el coste de construcción se eleva por encima de esa ratio, y hay que añadirle además el coste del suelo, costes administrativos, tasas e impuestos, comercialización… ¿Quién va a desarrollar vivienda protegida en estas circunstancias? Al final esto repercute en un aumento del precio de la vivienda libre. Esta situación se ha puesto de manifiesto repetidamente desde hace más de un año a la administración autonómica y aún no ha tomado medidas en el asunto.
Por otro lado, con la nueva ley de la vivienda, han condenado definitivamente al mercado del alquiler. Si ya antes de la citada ley existía una inseguridad jurídica tremenda para el propietario que veía como tras impagarle un inquilino, tenía que esperar más de dos años para recuperar la posesión de una vivienda, que en muchos casos se encontraba destrozada, con la nueva ley la administración interviene el precio, te fijan a cuanto tienes que alquilarlo, en caso de impago se demora aún más el tiempo de recuperación de la vivienda. Además de éstas, otras nuevas medidas hace impensable que un propietario acceda a alquilar su vivienda. Esto va a hacer que los jóvenes sean incapaces de emanciparse ya que no van a tener suficiente ahorro para acceder a una vivienda en propiedad ni va a existir oferta en el mercado para acceder al alquiler.
Por último, quisiera centrarme en Granada donde podemos extrapolar la situación del mercado nacional, pero debo hacer hincapié en el problema que tiene el ayuntamiento de Granada en el plazo de concesión de licencia de obras, que es extremadamente excesivo en comparación con otros municipios, y esto hace que muchos empresarios rehúyan de invertir su dinero en la ciudad. Como ejemplo personal, puedo decir que lo que tardamos en hacer dos promociones inmobiliarias en otros municipios, en Granada Capital sólo podemos desarrollar una promoción. Hay una falta de agilidad burocrática sorprendente y una brecha digital incomprensible en este ayuntamiento. Nuestra actual alcaldesa se comprometió a solucionarlo, pero a día de hoy no se ha visto mejora alguna.
En resumen, pienso que el mercado inmobiliario va a tener un crecimiento moderado en los próximos meses debido a la estabilización de la inflación y de los tipos de interés, donde los precios van a seguir aumentando de forma sostenida debido a que la demanda empuja a una oferta que no es capaz de responder. Con la nueva ley de la vivienda, se augura un futuro aún más oscuro para el mercado del alquiler que si no se remedia, tendrá unas consecuencias nefastas para la población más joven.
